商韬文献

一

发令枪，终于响了！

2折的房子，真的要来了！

刚刚，北京传来大消息：国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行，作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点，完成具体贷款方案的出台。

这话也许看起来啰嗦，说白了就是：集体土地租赁住房建设，得到了四家银行大佬真金白银的支持，不缺钱了！

谁都知道，兵马未动，粮草先行。盖房子，首先要有钱，没钱一切抓瞎。特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目，更需要大量的长期资金投入，否则想法再好，也只能落在纸面上。

现在妥了，四大银行出手，集体土地租赁住房建设的融资问题，最终解决了。

估计很快，大量的租赁住房将像法术一样，从集体土地上被呼唤出来，进而大大降低出租房的价格！

有钱好办事。下一步要做的，就只剩一个字了：盖！

二

回想起来，这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？

除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还在于地价偏高了！

那么，我们的地价为啥会偏高？

俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为人口向城市集聚，导致土地所在的位置资源稀缺；二是住房土地供给量不足。

正是针对这个问题，今年年初，国土资源部部长姜大明宣布了一项重大土地改革思路：政府将不再是居住用地唯一提供者。将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

而在此之前的去年8月，国土部、住建部已经宣布，要在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

试点啥内容？

最重要的一点，就是农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场！

说白了，就是：村里的土地，可以建房出租给白领了！

一石激起千层浪！这堪称楼市一个真正的制度创新：

这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

换句话说，2到3折的房子可能要来了！

这下，大量廉价的租赁房将涌入市场，包括城中村的房子，包括都市边缘农村的房子，都可以成为租赁房。

如此这般，租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜，在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！

当然，这次农民也要开心到了。大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利！

据统计，我国的租赁人口占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿；加起来就是7.1亿人！

加起来，这次政策获益人数将超过7亿人！

三

北京作为首善之区，出台的政策，往往具有风向标的意味。

今天，北京四大银行联合出手，出台集体土地租赁房长期贷款政策，说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立，租房人真正站起来了！

不出意外，城市中产阶层将从咬牙买、买、买向租、租、租转变，中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

租赁住房和自住房，本来就是跷跷板的两头。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，自住商品房需求将相应减少，房价也将遭遇重大狙击。

何况，中国一二线城市房价如此之高，价格本来偏离了价值，成为了由乌合之众的集体狂热推高的资产泡沫。

房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。

我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界；

没有一种商业模式是长存的；

没有一种竞争力是永恒的；

没有一种资产是稳固的；

作为一个企业的老板或者合伙人你有没有想过

资本经济时代的股权；

中国股权投资时代已经来临，正是中小型企业进入资本市场的最佳时机！

中国中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年。不仅企业的生命周期短，能做强做大的企业更是廖廖无几。企业做不长、做不大的根源当然很多，但核心根源却只有一个——企业的股权出了问题！

真格基金创始人提出：合伙人的重要性超过了商业模式和行业选择，比你是否处于风口上更重要。

企业的死亡不是死于外部的竞争，而是死于企业内耗。

中国有句老话，生意好做，伙计难搁。

股权既是一门技术，也是一门艺术。

学习股权术

员工不听话，可以叫他卷铺盖走人！股东不和，怎么办？

有多少老板因为不懂股权，掉入股权10大陷阱中

公司天天上演三国演义，五王争霸战中，业绩、利润、积极性大幅受损？

有多少公司因为陷入股权僵局，导致股东内耗而不能快速发展或影响上市大计？

企业如何进行股权配置

1、股权可以设定期限，有长期、中期和短期，你公司的股权分层了吗？股权有分层才会有身材！

2、你公司有只出钱不干活的股东吗？他的股权比例设定多少才合理？他购买股权的价格应该和你一样吗？

3、什么样的股权比例才是最合理的？如何打造完美的股权结构？

4、股权结构不合理的企业永远做不大，股权分配不好的企业很容易分裂。如何避免一山二虎、三国鼎立、五王争霸？

5、未来的趋势不是雇佣制，而是合伙人模式，什么是合伙人模式，如何建立合伙人模式？

对外融资、对内激励

除了卖产品赚钱，你知道高手如何卖股权、卖现金流赚更多更多钱吗？股权是企业无本息融资及0成本开拓市场的重要工作

华为为什么能从4万元发展为2000多亿？因为他在90年代就开始实行全员持股，开始与客户在全国建立合资公司！

关键是任正非不到2%的股权，如何还能控制公司？

相反新浪创始人王志东当年是如何被踢出局？

小肥羊把孩子养大了叫别人爹！

15年前，马云如何锁定18罗汉，成就了今天阿里巴巴的神话？因为他一创业就有高人为他做清晰的股权规划及股权激励设计！

马云上市的事件告诉我们：

股权可以吸引人才（蔡崇信）

股权可以留住人才（18罗汉）

股权可以融资（孙正义）

股权可以打市场（与雅虎合作）

股权设计控股（马云不到10%控制公司）

股权激励的作用

1、规范员工行为、提高企业凝聚力

2、解放老板、业绩倍增

3、平衡股东关系、功臣退出机制

4、人才战略梯队、吸引同行人才

企业有5条生命线条线：

1、67%老板有完全控制权

2、51%老板有相对控制权

3、34%老板有一票否决权

4、20%界定同业竞争权利

5、10%可以申请 解散公司

企业家不懂股权筹划，将面临8大痛苦问题！

1.哥们变仇人

2.同床异梦，同室操戈

3.养大儿子叫别人爹 小肥羊管肯德基 叫爹

4.竞争对手挖墙脚

5.团队工作效率低下

6.错过合作机会.失去融资功能

7.影响上市大计

8.再好的项目都做不大

企业如何进行股权融资

1、有人投资你企业、，股权怎么划分，选择股东有哪些标准？

2、如何通过股权去打市场，通过股权去做连锁？

3、股权八条线：5%、10%、33%、34%、50%、51%、66%、67%，这八条线分别意味着什么？

4、 股权融资最重要三要素是什么？融资、融人、融市场？